从 NSW 建筑实务谈“被无限拖延的最后一笔钱”。
在商业建筑工程接近尾声时，许多业主与承建商之间，最后卡住的往往不是工程本身，而是那一笔 Retention（保留金）。
承建商常见的说法包括： “还有一些小问题没完全好。” “等缺陷期过完再说。” “等最终结算一起处理。”
业主则会困惑： 工程明明完成了，为什么保留金一直退不回来？法律上到底什么时候“一定要退”？
一、什么是 Retention？为什么会存在？
Retention 本质上是一种风险控制工具。 业主在每期工程款中扣留一定比例，目的在于：
- 确保工程能真正完成
- 迫使承建商处理完工后出现的缺陷
- 作为履约与修复的保障金
但法律并未将 Retention 视为“可以无限期扣留的钱”，而是有条件、有时间性的金额。
二、工程完成 ≠ 保留金一定立刻全退
这是最常见的误解之一。 在 NSW 的建筑实务中，保留金是否需要退还，关键不只在于工程是否完工，而在于合约如何设计退还机制。 多数商业建筑合约，会将 Retention 分成两个阶段处理：
- 第一阶段：实质完工（Practical Completion）
- 第二阶段：缺陷责任期（Defects Liability Period）结束
也因此，完工并不一定代表全部 Retention 立即可退。
三、什么时候“至少应该退一部分”？
在大多数标准合约架构下，一旦工程达到 Practical Completion：
- 业主通常必须退还部分 Retention
- 常见比例为已扣留保留金的一半
若工程已可正常使用、未影响主要功能，业主却仍拒绝释放任何 Retention，往往会被视为不合理扣留。
四、缺陷存在，可以一直不退吗？
答案是否定的，但这正是争议最多的地方。 法律关注的不是“有没有缺陷”，而是：
- 缺陷是否属于重大缺陷
- 是否影响主要结构或使用
- 是否仍在合理补正范围内
若仅剩 minor defects（次要缺陷），或属于可快速修复的小问题，单凭这些理由长期扣留全部 Retention，风险相当高。
五、缺陷责任期结束后，保留金的地位会改变
一旦 Defects Liability Period 到期，且：
- 承建商已合理处理缺陷
- 或业主未再提出新缺陷通知
此时，Retention 的性质会从“保障金”转变为 应返还款项。 若业主仍持续扣留，法律上可能被视为：
- 违反合约
- 或构成不当拒付工程款
六、常见的三种“不合法拖 Retention”情况
在实务中，以下情况特别容易引发争议：
- 第一，业主未依合约发出缺陷通知，却事后以“还有问题”为由拒退。
- 第二，工程已完成多年，但以未完成最终结算为理由持续扣留。
- 第三，将 Retention 当作谈判筹码，试图逼承建商接受其他条件。
这些做法，往往会让业主从“风险控制者”变成“违约方”。
七、Retention 与 Security of Payment 的交错风险
这是许多业主忽略的关键点。 即使业主认为 Retention 不该退，承建商仍可能就“应返还的 Retention”发出 Payment Claim。 若业主未于法定期限内回复 Payment Schedule，程序上可能被视为 默认欠款，即使实质上仍有争议。
八、合约没写清楚 Retention 怎么办？
若合约未明确规定：
- 退还时点
- 条件
- 比例
法院与裁决者通常会回到“合理性”与“商业常规”判断。 但这同时也代表，不清楚的合约条款，往往会增加争议与不确定性，而非对任何一方特别有利。
九、业主在 Retention 争议中，常犯的错误判断
许多业主以为：
- Retention 是自己的钱，想什么时候退都可以
- 只要工程有问题，就能一直扣
- 最终可以用 Retention 抵销所有不满
实务上，这些想法往往是争议升高的起点，而非解方。
十、结语：Retention 是保障工具，不是永久筹码
在 NSW 的建筑法律架构下，Retention 的存在是为了确保履约，而非延后付款。 扣得合理，是风险管理；扣得过久，可能就是违约。
若您正面临保留金退还争议，或不确定是否仍可合法扣留 Retention，Jenny Xu 律师团队可协助您：
- 解读合约中的 Retention 条款
- 评估是否已达必须退还的法律时点
- 处理 Retention 与 Security of Payment 的交错风险
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